• 房地產嚴監管!房企融資風控線全面抬升
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2019-06-24  /  瀏覽:208 次  /  

“對銀行而言,這類窗口指導一直都存在,一般由相關部門直接下達到總行。比如去年底,國家發改委就曾對房地產企業的資產負債率有過明確要求,超過85%不能進行境外發債?!闭勂鸾诘娜谫Y監管,張宇說。  

張宇是一家商業銀行負責對公業務的資深工作人員。5月底,坊間傳出一則監管部門將收緊部分房企公開市場融資的消息,隨之而來的,是一份被暫緩公開市場融資業務的企業名單,碧桂園、恒大、融創、招商、陽光城、金地、旭輝等房企均分列其間。  

張宇第一時間從網上關注到這份名單,不過他稱,目前尚未看到這份名單下發。在一家國有銀行負責開發貸業務的鄭旭(化名)這些天也同樣與同事討論到這份名單,“我們目前還沒收到正式的窗口指導,但接下來如果碰到名單中的房企申請貸款,我們會小心一點,仔細權衡?!?nbsp; 

無論是新一輪土地拍賣熱潮,還是熱點城市樓市的大幅回暖,抑或是高杠桿擴張的房企,每一個行業變化背后預警的多維度風險,正引發一場“查漏補缺”的嚴監管。  

6月20日,大連銀保監局發布行政處罰信息,工行大連分行因貸后管理不到位,導致個人質押貸款流入房地產被罰款30萬元。今年以來,上市房企群體受到了歷史鮮見的交易所高密度問詢。從地方政府到交易所,再到金融監管層,管控嚴令持續“打補丁”,層層筑牢房地產行業的風險防控線。  

層層筑牢風控線  

時隔一年半,泰禾集團董事長黃其森終于現身媒體的視野。他率領的泰禾,曾以“地王收割機”和“院子”系豪宅產品聞名,但過去一段時間卻因資金鏈問題站上輿論風暴中心。  

2015-2016年是這家閩系房企的高光時刻,在深圳、杭州、佛山、廈門等多個一二線城市的公開招拍掛市場上,泰禾屢屢奪下高價“地王”。黃其森為此匹配的另一動作是,與100多家金融機構合作,“誰給的利率低,我就給誰做?!?nbsp; 

但2016年下半年起,房地產市場遭遇調控加碼,激進囤下的高價地塊去化艱難;隨后地產金融又面臨“控制杠桿”的嚴監管?!皬?016年下半年到現在,不要說拿地王,公開市場我幾乎都不去了,這幾年就靠合作、并購了?!秉S其森說。  

“攻城略地”的背后,向來離不開融資“輸血”。泰禾在拿地戰略上的前后改變,是過往四年土拍市場及融資環境的折射,也是企業經營風險的一個觀察維度。  

從2019年4月份開始,房地產市場又掀起新一輪土拍熱潮。中原地產研究中心發布的數據顯示,截至6月17日,全國40個熱點一二線城市合計賣地金額高達1.4萬億元,同比上漲了20.7%,杭州、蘇州、天津、武漢等熱點二線城市在這一輪賣地中領跑。  

房企拿地的勢頭更是有增無減,截至5月20日,已經有31家房企拿地過百億,其中13家拿地甚至超過200億元。  

房地產融資規模小幅上升是此輪土拍升溫的一個主要原因。國家統計局數據顯示,今年1-5月份,房地產開發企業到位資金66689億元,同比增長7.6%。  

張宇所在的銀行,房地產大類的貸款占比高達50%-60%?!吧习肽赀€未結束,我們行房地產類貸款已經爆表。這導致我們下半年的房地產大類貸款額度進一步縮減,只能重點推非房類貸款了?!彼硎?。  

越來越多維度的風險點被暴露到聚光燈之下,盡管始終處于嚴監管狀態,但從地方政府到交易所再到監管層,還是層層著手,進一步筑牢房地產內部那道風險防控線。  

“高價地”和“掃貨王”  

“土地潮”與“高價地”之于房企,就像第一張多米諾骨牌。以泰禾為例,過去連續七年,其經營活動產生的現金流量凈額均為負數,買地等經營支出常年大于當年項目銷售回款。  

在這樣的大背景下,無論是地方政府、交易所,還是監管層,他們的重拳出擊都是有的放矢。比如,為了應對這一輪土拍中頻頻出現的“高價地”和“提前鎖定地塊”常態,短短一個月間,蘇州、東莞等城市先后對土拍游戲規則“打補丁”。  

而“近期在公開市場拿地活躍的房企”以及“高價地”,也是上述監管部門收緊部分公開市場融資的兩大對象。  

事實上,金融機構對這兩大對象的警覺并非剛剛開始。按照規定,無論是商業銀行、還是信托機構,對房地產開發企業申請的貸款,只能通過房地產開發貸款科目發放,嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。因此,這兩類金融機構所針對的房地產貸款必須以項目為單位。  

關于高價地項目的貸款申請,銀行在過往操作中早已建立起一套系統化的判斷程序?!拔覀兏嗖A拿地成本較低、區位較好、業態規劃比較完善,特別是以住宅產品為主、盈利空間較大的項目。至于寫字樓或商業項目,我們相對更謹慎一點?!睆堄钫f,但他們不會完全因為項目是地王就暫停貸款,“還是會先測算項目的內部收益率,只要收益率符合要求,依然可以通過審批?!?nbsp; 

鄭旭所負責的開發貸,也以項目的利潤率作為首要考量指標?!笆遣皇堑赝蹴椖?,其實并不是我們關注的重點?!?nbsp; 

鄭旭與他的團隊,在接到項目貸款申請之后,通常要進行一番深入調查,內容包括周邊同類項目現有市場售價、整個工程造價、項目開發周期、融資成本等,從而提前推算出后期利潤率?!爸灰找婺芨采w得過成本,那就沒問題。如果周圍市場價僅3萬元/平方米,項目的拿地價格已經達到2.5萬元/平方米,這種情況下,項目后期可能出現虧損,我們持相對保守態度?!?nbsp; 

不過,高價地注定了產品后期定位必須高端化,一旦市場調控周期出現,去化情況的不可把控往往影響銷售回款。一位信托公司的運營人士向經濟觀察報表示,他們公司一般不太碰地王項目,畢竟還款還是要看未來銷售情況,萬一受到政府限價政策影響或者市場回調就不太好。  

作為房地產項目背后的開發者,房地產企業同樣一早被列入金融機構的重點防控之中。從銀行層面上來看,國有控股房企、TOP20房企,或者是在單個城市里擁有豐富的土地儲備、拿地均價較低的房企,都是優先選擇合作的對象;而對于信托機構而言,大型房企比如萬科基本不會考慮采用信托貸款,太小的房企信托機構一般看不上,他們更青睞合作的是二線藍籌類房企,一般位列TOP100,集中布局二線及強三線城市?!澳切┠玫?、開發激進,或者資產負債率比較高的房企,我們很謹慎?!睆堄钏诘你y行,從今年起基本暫停了閩系房企的貸款申請?!八麄儽容^激進,雖然也很想跟我們行合作,但我們現在還是以觀望為主,哪怕是以前合作過的企業。  

交易所史上最密集問詢  

拿地問題指向的,終究還是房企的資金情況。與往年有所不同,今年年報季剛過,泰禾、金科、新城控股、大悅城、陽光股份等多家房企就接連遭受深交所、上交所的“拷問”,問詢的重點主要關乎現金流、杠桿率、償債能力、盈利水平等幾大關鍵指標。  

交易所的監控邏輯聚焦在資金安全上,背后的原因在于貨幣政策已連續12個月寬松,流動性充裕。近期房企融資規?;厣?,各主要融資渠道成本均有小幅下降——這是恒大研究院對今年第一季度房企融資環境的一個判斷。  

幾乎與交易所的問詢同個時間點,監管層的風險防范意識已經進一步強化。6月中旬,在第十一屆陸家嘴論壇上,“地方必須正視一些地方房地產金融化的問題”被銀保監會主席郭樹清在旗幟鮮明指出來。他說,一些房地產企業融資過度擠占了信貸結構,導致資金使用效率進一步降低,也助長了房地產的投資投機行為。  

這番話祭出之前一個月,一份由銀保監會印發的《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(以下簡稱“23號文”)率先吹響了警報。  

“表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資”、“未嚴格審查房地產開發企業資質,違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資”、“個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房”、“資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場”、“并購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎,資金被挪用于房地產開發”等幾大類過往“曲線”融資方式又被監管部門重新點名。  

伴隨而來的動作頗為震撼,上海銀保監局、山東銀保監局、聊城銀保監分局等相繼對違規向房地產市場提供融資的金融機構開出多張金額巨大的罰單。  

房地產融資不會開閘放水  

去年發行了九期超短期融資券的富力地產,新近取消發行本年度第五期超短期融資券。6月19日,上海清算所的披露公告顯示,富力地產一筆發行金額為5億元、上限為10億元的超短期融資宣告取消發行,原因為合理降低發行利率,控制融資成本,日后將擇機發行。  

這是最近房企在信用債融資上受挫的一個側影。目前,房企發行的公司債,只能用于償還原有公司債,且不得用銀行間票據償還。發行用途受限,這部分融資的資金也就未能大量流向房企。  

在傳統融資之外,創新融資方式之一的ABS更早遭遇“滑鐵盧”,今年1月底2月初,根據同策研究院的統計,短短不到半個月有6個房地產類ABS被中止審核,其中不乏發行金額高達200億元的大額度ABS融資計劃。  

更直接的銀行開發貸也對房企提升了門檻。張宇表示,銀行的房地產貸款額度,每每在3月份就趨于緊張了。4-6月,銀行對房地產貸款的審批肯定會更加嚴格。  

值得關注的是,由于交易結構靈活、資金使用便利、數額巨大,信托貸款曾是房地產解決資金“燃眉之急”最倚賴的非標準化融資手段之一。但自從2018年資管新規出爐之后,這一業務也正遭遇“圍堵”。  

一個顯著標志是,按照規定,2020年之前各大銀行必須對內部的房地產非標融資業務進行縮表清理。多數大銀行早于去年開始清退不合規的房地產非標業務,很多房企的信托貸款到期之后無法續批。  

一家港股上市房企負責非常規融資工作的融資人士稱,5月以來監管層的一系列動作對金融機構和房企確實產生了影響,“比如信托機構,更加趨于謹慎?!?nbsp; 

上述信托公司此前對于房企申請貸款設置的基本條件是,項目公司股權必須全部質押,由項目所在的房地產集團擔保,至少一半以上的項目還要求將土地進行抵押。從去年起,他們公司還增加了銀行賬戶監管,專門監管銷售回款資金?!俺緫糁獾馁~戶,能加復核優盾的全部加,我們持復核優盾,全部一般戶都要加上我們人員的印鑒?!彼f,畢竟最近幾年房地產企業出現流動性風險的情況越來越多。  

“寬貨幣能否傳導至寬信用,取決于兩個因素:一是監管力度是否嚴格,這決定信貸投放的難易程度;二是信貸需求是否旺盛,這反映融資意愿和融資能力?!焙愦笱芯吭涸趫蟾嬷斜硎?,2019年4月中央政治局會議重申“房住不炒”,預計短期內房地產融資不會開閘放水,在正規渠道上,房地產行業不會產生巨量的信用創造。  

(應受訪者要求,張宇為化名)


幫助說明?。?a href="/help/help1.html">法律聲明?。?a href="/help/help2.html">關于我們?。?a href="/help/help3.html">收費標準?。?a href="/help/help9.html">聯系我們?。?a href="/help/help20.html">留言咨詢
青田房產網 浙ICP備17018286號 麗水市定點房地產策劃咨詢有限公司 代理運營:麗水薪火傳媒
電話:0578-2216668  手機號碼:13884323808 青田虛擬網:597208
網站客服QQ:693234516
浙ICP備17018286號
回頂部
新时时彩玩法凤凰